北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

(资料图)

我是女生，今年毕业来北京，现在纠结是直接买房还是租房几年。家庭不富裕，只能提供100w多一些的首付，在北京除非郊区是买不到合适房子的。而我的工作还不确定，买了房也未必能住，我也看了租金是很低的，出租很不合适，那这房子就等于闲置，我还要承担很高的月供，压力会很大。

可如果租房的话就得和男友住一起，他现在是与同事合租的，不是很贵。但如果是两人住的话就得另租独立一居室，租金要翻番到8000左右，我同样是要承担4000。另外如果买房的话我还没有资格，要用亲戚或男友的，都不是太合适。请帮忙理清一下思路。

A：

1、我觉得思路已经很清楚了，只是不好选择而已，换了我也难办。要不采用排除法吧，把不能接受的排除掉，剩下的再考虑。

2、如果俩人合住还各自分摊房租那合适吗？要是我就把这选项排除了。这不是说男女平等的问题，总感觉有点儿别扭似的。我是没找我老婆要过房租，怕挨揍。

3、资格问题，常规建议是用亲戚的，这关系在血缘上不会改变。而用男友的看怎么说了吧，要是我就排除了。

4、是否买房，假定买套200出头儿的，月供在5000左右。自住的话就自住了，如果换租的话假定是4000的单间，总支出在9000，但小房能收3000左右的租金，等于是6000支出，比直接租房多2000，比买房多1000，能接受吗？要是我就选择买房了，排除租房，因为1-2000感觉压力增加不太多吧，还能落个房子。

5、如果买的话就排除远郊吧，只在后五环外沿线选择。这样能买到升值基本不落后的，就是面积会比较小。比如后沙峪、通州西部，大兴旧宫、昌平沙河、房山长阳和门头沟上岸。租金也不算低，基本是北京平均值，长阳和上岸的可能稍低，但也没多少。

6、总之这是我的思路，看是否合适吧。

仅供参考。

二

Q:

我们把北京的两个房子都卖了，想买一个3居室，我们想改善居住环境，还想积分落户，还能让孩子上一个相对还可以的学校。主要看了亦庄河西区域的房子，看上金茂悦133平的，但是只能买的起顶层或者2楼。还看了金隅的云筑145平，这两个房子我们很纠结，云筑是新房一个是25年底才能交房，怕新房的风险，同时不知道地块发展怎么样，虽然样板间不错，价格也合适，但还要买个能落户的房子，对我们来说负担很重。

金茂悦几个问题都解决了，但是孩子是亦庄学籍都说不如朝阳的好。还有就是金茂都9万了会不会没有升的空间了，我们也担心。想请教专业人士的意见，请章哥给点意见，或者有没有更好的选择？

A：

1、云筑我可实在不熟，一次都没去过，这还是咨询中介吧，他们卖房的才熟悉情况，我不方便点评人家。不过也提醒一下，房产的价值由地段儿决定，至少70%左右。好地段儿除了配套，然后就是尽量避开两区交界，也尽量避开天然屏障，比如铁道和大型绿地什么的。一般来说，三面被包围的板块不太好引入大型配套，朝阳区这么多年也没重视某些板块，很难说短期内会逆转。

2、亦庄现在的成绩肯定不如朝阳，差不少呢，以去年成绩来说比丰台石景山都略弱。但亦庄的进步是真的很快，就算之前有点招支撑也具备了成为头部校的各种条件。所以家长们都在赌未来，大概率能做到。就是都有些溢价了，平均值应该跟朝阳差不多，性价比不算多高。

有没有空间这怎么说啊？9万在北京也不算太特殊吧，朝阳北五环外10万的都正常，海淀十多万的更有的是。前几年金茂卖7万的时候也都这么说，甚至北京这20多年来一直都纠结。最早亦庄才3000左右均价，谁敢想现在都7万了。

3、这看自己的判断吧，别人说什么都没用，只能自己选择。

仅供参考。

三

Q:

我打算换房。目前自住一套在开阳里，父母一套在火箭万源，孩子27年入学。换房有三个方案，各有利弊，请章哥帮忙分析一下。1、卖掉自己和父母的房，贷款够一下朗琴园的134平的三居。优点是能够资产最大化的升级，小区环境一步到位，居住体验感拉满；缺点是要三代人住在一起，而且孩子的学区就只能在广外听天由命了。

2、卖掉父母的房，贷款去买浪琴园74平两居，3年后再卖掉开阳里的房子平替一个陶白学区的占坑房。优点是资产升值和学区能兼顾；缺点是平替的占坑房环境会差一点，可能未来还要考虑租房。而且朗琴园小两居单价有点高，未来升值可能会不达预期。

3、卖掉父母的房，考虑一个品质稍微差一点的商品房，目前看上欧园了，能换到90平左右的两居，孩子学区的操作还是同第二条。优点是这一次够的不用太费劲，欧园的单价也比较低，未来有一定的潜力。缺点是欧园品质不如朗琴园，算不上特别稀缺的资源。

请章哥拨冗解惑，对了玺源台也有一套两居合适的，户型差了点，不过胜在楼盘新。也请章哥帮忙分析一下。

A：

1、2027年入学，现在准备学区房早了点儿。如果是一步到位也行，总价越高的溢价相对低，风险小。但还有三年换学区的想法就未必合适了，何必在这种时期炒学区房呢？

这两年可是北京有史以来的入学最高峰，溢价正高的时候。2026年就是确定性的低谷了，当年广外是西城很靠后成为学区房的，如果入学人口减少到10年前的水平，广溢价部分是否受影响可说不好。

所以如果真的考虑几年后再买一个，我认为是没必要炒学区房，赢了得到自己应该得到的，输了就输了呗。反正前些年炒房的是基本都退出了，是否往里冲看自己的判断。

2、另外提醒一下，单价低未必溢价低，总价越低的溢价率还越高呢。商品价格是供需关系决定的，不是便宜的就涨价空间大，二锅头永远卖不出茅台的价儿，谁都不傻，一分钱一分货。尤其这种时候，所有家长都知道溢价高，全都反复权衡比较了，根本就没有捡漏儿的可能。

3、还一点，房子是用来住的，越宜居的才保值越好呢。尤其是在学区功能减弱之后，居住功能就会更被重视了。与其在房龄新的小区买户型差的，不如在老小区里买户型好的。到老小区看房的都没有太高的期望值，发现了户型好的则会有超出预期的感觉。而来看房龄新的多数就没打算图便宜，也就犯不上多花钱给自己找别扭。所以就算是保值不受影响，那流动性也肯定不一样。

4、所以我觉得再考虑一下吧，多了解一些房产的常识才便于选择，别着急决定。

仅供参考。

四

Q:

我一家五口，想改善居住品质，预算1600，要求距离翠微小学3公里之内，便于接送孩子上下学。2000年以后的房子最佳。无学区要求。目前看了西钓鱼台嘉园和颐源居，西钓感觉小区里人很少，不知是空置率高还是小区定位单身白领，感觉很冷清，烟火气不足，另外看到一些漏水、产权纠纷的帖子。好处是在预算内能买到还不错的户型。颐园居无明显不足点，就是好的户型较贵。问：从居住、保值两方面分析，选哪个更合适？

我有一套郊区的两限房，市价250w左右（如出售，溢价部分的三分之一要上交政府），海淀定慧东里一套老破小，市价650左右。如果卖郊区的，还款压力大些，勉强能承受的情况下，卖哪套合适？想保留一套以后给孩子。如果还有更合适的小区，也请推荐下。

A：

1、居住角度得看自己的喜好，这没有标准，外人不好建议。

2、保值角度到目前为止是颐源居更强一些。西钓鱼台嘉园这些年不太受追捧，海淀同时期的小区到现在普遍涨了10倍以上，这里弱了点儿，比海淀大盘都低了不算太少。比如同时期的紫金长安吧，比西钓还低了30%左右呢，现在15万了。以后说不好能逆转，大概率还会延续几年趋势。

颐源居跟财政部合作的，正常价格走势，没什么特殊的，就是塔楼多了点儿，不是太好选户型。如果是注重保值还是以这里为主吧。

3、卖哪套看自己的预算吧，郊区的这我也猜不着是什么小区，比较不了。定慧东里既然是老破小就学区溢价肯定在平均值，卖不卖的看自己了。

4、我不是中介，找房还是问他们吧。

仅供参考。

五

Q:

我的情况如下：1、东城四老房，孩子户口挂东城；2、孩子三年级，目前就读大兴私立学校3、准备后备西城学区房一套，在小学转学、小升初跨区、中考移民等可能情况下使用；

4、考虑及问题：

- 如果普娃未必回西城公立；

- 上述三种情况时点选择；

- 未来孩子数减少学区房跌价；

- 转学/升学/中考情形下，买在西城哪里/哪些盘相对合适？

A：

1、普娃未必回西城公立，什么意思？西城也没什么民办校，意思是走国际校吗？那国际校要考公立的就去海淀了，民办的朝阳顺义和昌平多。这我没太看懂什么意思

2、时点，如果确定是普娃那就尽早去西城呗，只是不能直升，但在小升初派位上不吃亏，还能提前适应西城的教育模式。小升初就是纯派位了，跨区转学的占不到任何便宜。中考移民看成绩了，真要是特别高的来西城，有金刚校；不是特强的话在东城不就得了，何必再买房啊？东西城只是在清北985的比例上有差距，跟普娃没什么关系。

3、孩子少了也得分什么学区，好资源什么时候都稀缺。北京的出生人口下降好几年了，普通幼儿园不好招生，顶级的却依然进不去。所以就算儿童减少了，各学区也得看资源和居住体验。从整体来说未必直接降价，相对于非学区房来说更大可能是涨的慢点儿，逐步降低溢价率，东亚其他国家到目前为止都是这种案例。

4、中考跟房子没关系，看自己的成绩。哪个学区还是看预算吧，不谈钱不太好聊。或者说金德月是常规选项，中等的是月坛。具体小区必须看预算了。

仅供参考。

六

Q:

目前我总首付（包括税费服务费）120w，总预算310w，购房目的是保值为主，兼顾一下自住（所以更倾向于小二居或者一室二厅），职住平衡吧。因为我在体制内，单位给分房子（租家属院也很便宜），住房需求不大，也离结婚尚早。家里有些首付的余钱，想着尽快上车怕后面买不起。目前想法是买了5年内租出去，5年后可能自住，也可能置换。

有几套备选方案：

1、北街家园六区，16年的二居室，东，西向。

2、k2清水湾，南向二居室。

3、其他：目前看了朝阳东南一线，但是只能买一居室，政策房。比如京通苑，东一时区。

目前有点纠结，不知道买哪里。人在顺义，基本每半月回一次家，通勤无所谓。另外请教一下章哥，看您推荐北街比较多，北街离地铁3公里，周边配套比较荒芜，为什么却是流量大盘，保值性较好呢？

A：

1、既然不自住那肯定还是北街家园呗，自住的话就看通勤了。

2、先不说北街家园为什么保值较好，说另外几个为什么不是太好吧。清水湾的小区挺好，升值不落后，就是租金低点儿而已。但你看的肯定是清水湾嘉园，回迁房就相对普通了。自住更合适，投资不算多好。人们大老远的跑到通州，多数图的都是品质更好。

京通苑不是政策房，这是老公寓，当年北京价格最低的外销公寓，后来也有内销的。价格战闹的挺乱，被华远收购了。这种产品不是太受追捧了，普通。

东一时区是典型的两区交界，地段更是被隔离的破碎，所以除了远洋一方北边的还行，这些南边的都普通。典型的自住合适，投资一般的。

3、北街家园为什么相对好，其实我也说不清楚，好久没去过了。规模大是优势，总价低也是，典型的北部上车盘。这个价位在海淀和回龙观的选择都不多，相对稀缺也就让码农们撑住了价格呗。房子应该算不上多好，但这就是市场，供需关系决定价值。二锅头未必比其他牌子的更好喝，档次也没多高，但就是占据了这么个生态位，其他的真想不出什么替代品了。未必从开始就这么设计的，机缘巧合赶上了，不服不行。

仅供参考。

七

Q:

问问您知不知道西屋国际，贵都国际这种盘呀。以前的住宅楼，改成写字楼，后续走企业清退，属于一个价值发现。按我了解是不影响户口和入学的。东城有这种类似楼盘嘛，如果没有的话西城有嘛。

我也看了您之前的历史文章，提到了市场确实不认可，而且学区溢价仍然在这里。主要还是想问问您东城有没有类似的这种盘，集中在哪一块区域，我回头去实地看看。毕竟我也是刚需上车，如果能买到较大面积和户型，完全可以自住就不注重增值了。

A：

1、不算太知道吧。这种盘从来也不是住宅，而是商务型公寓，只不过土地产权是70年的而已。相当于用礼服的料子做了身工作服，再想改不太容易了。

价值发现，只能说试试吧。谁都希望浪子回头金不换，屌丝逆袭，学渣定个计划就成学霸了。不过全北京这种项目不少呢，至今还没有成功转型的先例。都不傻的，北京2006年就公布了“工商14号令”，也就是住宅禁商令，快20年了，一茬茬的都在等待发现价值，只能继续等待。

2、东城比如雍和宫的雍和大厦，周边10万+这里5万。还有美惠大厦、天辰大厦，都在朝阳门外。或者这么说吧，只要是房龄新、外立面高档、户型大品质高价格低的都是。东西城都没什么太集中的，核心区本来也没多少商品房。朝阳有集中的，朝阳公园西边和永安里等地，太多了。

3、自住就不注重增值了，这话是说给自己听的吧？相当于找工作，说只要能管吃管住就不考虑涨工资了。心态挺好，就看以后换房时是否能平和对待了。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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